Wohn- und Gewerbeimmobilien: Die Krisen folgen dicht aufeinander und unterscheiden sich doch

Während die Krise auf dem Markt für Wohnimmobilien (auch in den USA) immer noch wütet, bricht nun auch der Markt für Gewerbeimmobilien ein. Das ist für die GEAB – Leser keine Überraschung, aber die Trends sind dennoch von Region zu Region unterschiedlich. In einigen können sich sehr schnell wieder Kaufgelegenheiten entwickeln; in anderen sollte man den Markt um jeden Preis meiden. Bis zum Sommer 2010 sind die großen Trends jedoch schon heute weitgehend erkennbar.

Überall und ohne Ausnahme geben die Preise für Wohn – und Gewerbeimmobilien nach. Und nach unserer Auffassung bleibt dieser Trend in allen Regionen bis zum Sommer 2010 ungebrochen. Dann allerdings ist es sehr wohl wahrscheinlich, dass die Trends sich in den einzelnen Regionen unterschiedlich entwickeln werden.

In den USA, Großbritannien, Irland und Spanien sowie an einigen Mikro-Märkten, an denen es im letzten Jahrzent zu Riesenspekulationsblasen kam (Dubai (1), baltische Staaten, Marrakesch, Costa Rica…) (2) werden die Preise für Wohnimmobilien weiter nachgeben. In China steigen aktuell die Preise noch an, weil durch das chinesische Konjunkturprogramm zusätzliches Geld in die Märkte gepumpt wird. Das wird jedoch nicht von Dauer sein und China wird sich in der Reihe der krisengeschüttelten Immobilienmärkte einfinden. Solange kein Aufschwung einsetzt, der auch Arbeitsplätze entstehen lässt, werden die Preise sich nicht erholen. Und e nicht länger hinaus schieben können, nämlich die Immobilienvermögen in ihren Bilanzen wertzuberichtigen. Auf diesen Märkten ist daher noch viel Spielraum für einen weiteren Preisrückgang.

In den Ländern, in denen es in den letzten Jahren nicht zu einer vergleichbar ausgeprägten Immobilienspekulation kam, dürften sich die Preise nach einem weiteren Rückgang zwischen 10% und 20% zur Jahresmitte 2010 stabilisieren.

Heute wissen die Eigentümer, dass sie sich auf die neuen Marktbedingungen einstellen müssen, dass aus dem Verkäufermarkt der letzten Jahre ein Käufermarkt geworden ist (3). Wer verkaufen muss, sollte es lieber heute als in einem Jahr machen, denn bis dahin werden die Preise noch weiter gesunken sein.

Wer sich überlegt, eine Wohnimmobilie zu kaufen, um sie relativ schnell wieder zu verkaufen, sollte daher die meisten europäischen Länder sowie die Länder Asiens und Latein-Amerikas bis zum Sommer 2010 meiden. Ab dann können sich Investitionen sehr wohl wieder lohnen. Sorgen, man könne die Talsohle verpassen und zu spät ein einen wieder stark anziehenden Markt einsteigen, halten wir für unbegründet. Die auf niedrigerem Niveau stabilisierten Preise werden erst einmal dort auf absehbare Zeit verharren, da zur Zeit ein rascher und starker Aufschwung ausgeschlossen scheint.

Wer an den Krisenmärkten verkaufen muss, sollte es immer noch möglichst schnell tun, denn die Preise werden sicherlich in den nächsten zwei Jahren um weitere 20 bis 50% im Verhältnis zu den gegenwärtigen Preisen nachgeben. Die Mikro-Märkte, an denen die Immobilienkrise erst 2008 einsetzte, werden besonders betroffen sein. In den USA, wo vor dem Hintergrund der steigenden Arbeitslosigkeit und der fallenden Gehälter die Immobilienzwangsvollstreckungen zunehmen und inzwischen auch höhere Gesellschaftsklassen (4) erreichen, nämlich die Mittelschicht und die Wohlhabenden (5), zeigt die Preisentwicklung nur in eine Richtung – nach unten (6).

Unsere Warnungen vor Wohnmiteigentum halten wir aufrecht. Wenn Miteigentümer ihre Arbeit oder Teile ihrer Einkünfte verlieren und daher die Gemeinschaftsumlagen nicht mehr aufbringen können, werden davon die anderen Miteigentümer in Mitleidenschaft gezogen. Die einschlägigen Fälle nehmen deutlich zu.

Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien ist die Lage deutlich weniger komplex. Ganz allgemein sinken die Preise weltweit. Das Angebot an Büroraum, Ladenflächen, Einkaufszentren und Hotels übersteigt die Nachfrage wesentlich und dieser Trend wird sich noch verstärken. In den USA kann man von einem massiven Zusammenbruch des Gewerbeimmobilienmarkts sprechen (vgl. unten stehendes Schaubild). Das schmälert auch die Einkünfte der Städte und Gemeinden (7) und verschlimmert die Lage der Banken, die eines Tages sich zu den notwendigen Abschreibungen und Wertberichtigungen werden durchringen müssen (8). Sogar der Gewerbeimmobilienmarkt Manhattans ist massiv bei Preisen und Transaktionsvolumen eingebrochen (9).

Auch in Europa bringen Gewerbeimmobilien Banken und Projektentwickler in eine schwierige Lage. Die Krise dort nimmt den selben Verlauf wie die Krise am Markt für Wohnimmobilien vor zwei Jahren. Das heißt also, dass sich der Preisverfall noch beschleunigen wird. Auf diesem Markt gilt zur Zeit (wenn nicht in Eile) nur ein Motto: Warten. Zumindest ein Jahr, eher wohl zwei (10).

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Noten:

(1) Die Bevölkerung Dubais ist stark rückläufig und einige Voraussagen gehen sogar von einem Rückgang von 17% im Jahr 2009 aus. Dann werden nicht nur viele Bürogebäude leer stehen, sondern wird die Stadt insgesamt Züge einer Geisterstadt annehmen. Quelle: Kippreport / EFG-Hermes, 29/03/2009

(2) In all diesen kleinen Ländern, in denen die intenivste Bautätigkeit auf wenige Gegenden beschränkt blieb, kann man sich sehr leicht ein Bild von der neuen Marktsituation machen. Überall stehen Wohn- und Bürogebäude leer, wurden Bausstellen von heute auf morgen eingestellt. Trotzdem werden immer noch die gleichen Preise verlangt, obwohl es weit und breit keine Käufer gibt. Das lässt sich nur dadurch erklären, dass diese Immobilien Banken gehören, die lieber die Illusion aufrecht erhalten, ihr Immobilienvermögen habe nicht an Wert eingebüßt, statt es mit einem Abschlag von 30 bis 50% zu verkaufen, was sich als Verluste in den Bilanzen niederschlagen würde. In den großen Ländern sind die Problemimmobilien weiter verstreut, was einen Überblick über die Situation erschwert. Dennoch bleibt das Ergebnis letztendlich das selbe. Ob kleiner oder großer Markt, in beiden werden die Banken spätestens bis zum Sommer 2010 begriffen haben, dass die Welt von Gestern nicht wieder kehrt und dass sie ihre Immobilien zum Marktpreis abstoßen werden müssen.

(3) Und auch zu einem Mietermarkt, wie es bereits in Manhattan der Fall ist, das dabei doch dafür bekannt ist, über wenig Mietwohnraum zu verfügen. In Frankreich wie auch sonst überall stellen die Banken fest, dass viele Hypothekenkredite notleidend werden. Quellen: Bloomberg, 25/08/2009 ; Agefi, 01/09/2009

(4) Sogar die US-Regierung räumt inzwischen ein, dass noch mit Millionen Zwangsvollstreckungsverfahren zu rechnen ist. Das zeigt, wie dramatisch die Situation ist. Quelle: CNBC, 09/09/2009

(5) Sogar die Reichstumsinseln sind inzwischen hart getroffen, wie man in diesem Bild-Panorama sehen kann, dass Forbes am 25/06/2009 veröffentlichte.

(6) Den Artikel von Diana Olick enthält eine sehr aufschlussreiche Analyse über die wahren Hintergründe der so « guten » Immobilienzahlen in den USA vom Sommer 2009. Man muss auch beachten, dass die Immobilienindizes jeden Sommer klettern… um anschließend, je nach dem allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld, ihren Weg in die eine oder die andere Richtung fort zu setzen. Quelle: CNBC am 25/08/2009

(7) Quelle : SFGate, 24/08/2009

(8) Die Chefin der FDIC (US-Behörde, die aktuell jede Woche drei Banken übernehmen muss) hat in einer Konferenz in Tokio die Ansicht geäußert, dass die Krise am Gewerbeimmobilienmarkt mehr Banken in den Bankrott treiben werde als die Krise am Wohnraumimmobilienmarkt. Quelle: MarketWatch, 02/09/2009

(9) Quelle : New York Times, 09/09/2009

(10) Und in Großbritannien sogar fünf, jedenfalls nach Meinung des Telegraph vom 31/08/2009.