Residencial y Comercial: Las crisis inmobiliarias están vinculadas pero difieren

Mientras que la crisis de los bienes inmuebles residenciales todavía continúa (incluso en Estados Unidos), es ahora el turno del derrumbe de los inmuebles comerciales, esto no es ninguna sorpresa para los lectores del GEAB, aunque las tendencias difieren por regiones. En ciertos casos, llegó el momento de seguir de cerca la evolución del mercado, para regresar; en otros, hay que huir lo más de prisa posible. De todas formas, las grandes tendencias parecen estar bien afirmadas para el período que va hasta el verano de 2010.

Por todas partes, sin excepción, los precios de los bienes inmuebles (residenciales y comerciales) van a bajar en lo sucesivo. Y, según el LEAP/E2020, esta tendencia no cesará en ningún lugar hasta el verano boreal de 2010. En ese momento, es muy probable que las tendencias difieran mucho de lugar en lugar.

En cuanto a los inmuebles residenciales, habrá una prosecución de las baja en Estados Unidos, el Reino Unido, Irlanda y España así como en los micro mercados que se caracterizaron por grandes burbujas inmobiliarias en la última década (Dubai (1), los Países Bálticos, Marrakech, Costa Rica..) (2) a los cuales se añadirá el mercado chino (todavía en fase de expansión artificial gracias al plan de reactivación lanzado por Pekín). Mientras no regrese el crecimiento acompañado por una fuerte recuperación del empleo, estos mercados permanecerán muy deprimidos. Y cuanto más tiempo pase, más los bancos deberán hacer frente a lo inevitable: degradar fuertemente el valor de sus activos en bienes inmuebles. En estos mercados, esto asegura que todavía existe una baja potencialmente muy importante.

En los mercados que no conocieron la locura especulativa inmobiliaria de los años pasados, asistiremos a mediado de 2010 a una estabilización de los precios después de una nueva baja que podrá oscilar entre el 10 y el 20 % de los precios, a fines de este verano boreal de 2009.

Los propietarios saben que los nuevos mercados de inmuebles residenciales deben adaptarse al mercado de compradores a, (en lugar de al mercado de vendedores como ocurría en los últimos años) (3). Y al respecto si se debe vender, mejor hacerlo hoy que dentro de un año porque los precios bajaran aún más.

Excepto los casos de urgencia que requieran la compra inmediata de una vivienda es prudente alejarse de toda inversión inmobiliaria con fines de reventa rápida hasta el verano de 2010 en la mayoría de los países europeos, asiáticos y latinoamericanos. En cambio, va a ser el momento de seguir más de cerca la evolución a partir de fines de 2009, para comenzar a prepararse para adquisiciones eventuales después del verano de 2010 (4). En todos los casos, no hay que inquietarse por « evaluar » el piso de los precios porque estos últimos quedarán « pegados al piso » por un tiempo bastante largo, ya que una recuperación económica rápida y fuerte no es factible en este estadio.

En cuanto a los mercados « post-burbujas », trate siempre de vender ahora porque la baja continuará por lo menos durante dos años, con una depreciasión comprendida entre el 20 y el 50 % con relación a los precios actuales (sólo los micro mercados que entraron en la crisis inmobiliaria en 2008 serán los más afectados). En Estados Unidos, en un contexto de desempleo en aumento y de baja de las rentas, las ejecuciones inmobiliarias continuarán creciendo en número, tocando a nuevas clases sociales (5) (particularmente la clase media favorecida (6)), los precio del mercado inmobiliario siguen una sola dirección: hacia abajo (7).

Mantenemos más que nunca nuestra recomendación en lo que concierne a las copropiedades: continúe evitándolas porque los estragos económicos de la crisis (pérdidas de empleo, bajas de rentas) las transforman en trampas a causa de las expensas comunes. ¡Cada vez menos copropietarios llegan a hacer frente a las cargas crecientes!

Una peculiaridad de la situación económica actual y que probablemente sea duradera, impone hacer una reflexión más profunda antes de traspasar el patrimonio inmobiliario de padres a hijos. El estado de creciente precariedad de la situación profesional de las generaciones entre veinte y cuarenta años hace necesario reflexionar dos veces, por el propio interés de los hijos, antes de efectuar por ejemplo la transmisión de una vivienda. Los padres, generalmente jubilados, están sujetos a un menor riesgo de embargo inmobiliario que las generaciones más jóvenes, en el contexto de la crisis económica actual caracterizada por despidos y quiebras en aumento. La crisis no terminó aún de hacernos descubrir sus sorprendentes consecuencias.

En cuanto a los bienes inmuebles comerciales, la situación es netamente más simple. De manera general, los precios bajan rápidamente en todos los países. La oferta de oficinas, centros comerciales, tiendas, hoteles, es desproporcionada con relación a la demanda actual, teniendo en cuenta, particularmente, su tendencia a la baja en los próximos años. En Estados Unidos, asistimos a un verdadero hundimiento del mercado de bienes inmuebles comerciales, en proporciones desconocidas hasta hoy (ver el siguiente gráfico). Lo que contribuye por otra parte a dificultar todavía más los ingresos desfallecientes de las municipalidades (8) y, desde luego, agrava los pasivos reales de los bancos estadounidenses (los que deberán que limpiarse algún día (9)). La misma Manhattan es golpeada duramente por esta baja fuerte de los precios y los volúmenes (10).

En Europa también la factura de los bienes inmuebles comerciales se pone pesada para los bancos y los promotores. En la materia, sus precios en el mundo inician ya la misma curva que la de los inmuebles residenciales de hace dos años: aquella según la cual la baja de precios se acelera. Sobre este mercado, una sola consigna (salvo urgencia): esperar por lo menos un año, posiblemente dos (11).

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Notas:

(1) La población de Dubai disminuyo rápidamente y se espera un descenso del 17% de la población en 2009. Además de los edificios de oficinas vacíos, también hay que esperar una ciudad fantasma en lo que de viviendas se refiere. Fuente: Kippreport / EFG-Hermes, 29/03/2009

(2) En estos pequeños países dónde hay una fuerte concentración geográfica de los recientes activos inmobiliarios, la situación de todos los mercados « post-burbujas » es muy fácil de descifrar porque se ven allí por todas partes edificios vacíos de vivienda y de oficina , obras detenidas abruptamente…, y precios anunciados casi inalterados mientras no hay ningún comprador. Es el efecto « activo en el balance de un banco », que hace que el establecimiento financiero prefiera guardar la ficción contable de un activo a un precio fuerte, en lugar de obtener el ingreso de una venta al 30 % o el 50 % del precio, que fundiría su activo. En los países más grandes, estos mismos activos « podridos » están diseminados en general sobre un territorio vasto y la visualización de la amplitud del problema es más difícil. En ambos casos sin embargo, según nuestro equipo, a más tardar después del verano boreal de 2010, los bancos deberán hacer frente a la realidad del « mundo post - crisis ». Y empezar a desembarazarse al precio de mercado de sus carteras inmobiliarias.

(3) Y esto se hace también a menudo en el mercado de locaciones como es el caso de Manhattan, un lugar sin embargo famoso por la rareza de sus apartamentos. En Francia, como en cualquier otra parte, los bancos comprueban una suba constante de los quebrantos vinculados a los préstamos inmobiliarios. Fuentes: Bloomberg, 25/08/2009 ; Agefi, 01/09/2009

(4) A este respecto, para nuestros lectores que se interesan por los bienes inmuebles franceses, nos permitimos citar la polémica creciente que rodea las estadísticas francesas en la materia. Hace cerca de dos años, habíamos subrayado la opacidad francesa en este campo con relación a otros países occidentales. La crisis permite visiblemente hacerlo un tema público y es una buena práctica. Fuente: Les Echos, 11/09/2009

(5) Hasta el gobierno estadounidense debe reconocer que es de esperar millones de nuevas ejecuciones inmobiliarias. Lo que muestra, lo dramático de la situación. Fuente: CNBC, 09/09/2009

(6) Hasta los enclaves más ricos ya son duramente afectados, panorama que ilustra en imágenes Forbes el 25/06/2009

(7) El artículo de Diana Olick publicado por CNBC el 25/08/2009 ofrece un análisis muy instructivo de lo que se esconde detrás de las « buenas » cifras inmobiliarias del verano. También hay que tener presente que cada verano los índices inmobiliarios suben para seguir luego caminos muy variables según las épocas.

(8) Fuente : SFGate, 24/08/2009

(9) La dueña de la Corporación Federal de seguros de depósitos (el órgano federal que salva por lo menos a tres bancos a la semana en estos tiempos en Estados Unidos) señaló en una conferencia en Tokio que los bienes inmuebles comerciales harían caer a más bancos que los inmuebles de vivienda en 2009 y 2010. Fuente : MarketWatch, 02/09/2009

(10) Fuente: New York Times, 09/09/2009

(11) Incluso cinco años en el Reino Unido, como lo indica el Telegraph de 31/08/2009.