Platzen der Immobilienblase in Europa: Zuerst in Spanien, dann Frankreich und Großbritannien (minus 10% im Durchschnitt für 2007)


- Auszug GEAB N°11 (18. Januar 2007) -



Spanien - Wie bereits in der Novemberausgabe des GEAB von LEAP/E2020 (vgl. GEAB Nr. 9 angekündigt, bringt der Januar 2007 die Wende auf dem Immobilienmarkt in den europäischen Ländern, die in den letzten Jahren Preissteigerungen im jährlich zweistelligen Bereich verzeichnen konnten. Spanien eröffnet den Tanz sehr publikumswirksam mit der Ankündigung von RE/Max (größte Immobilienagentur-Franchisekette der Welt), dass sie diesen Monat für Tausende von Immobilien in Spanien einen Ausverkauf mit Preisnachlässen von mindestens 5% starten (was es auf dem Immobilienmarkt noch nie gegeben hat); gleichzeitig sagt Re/Max voraus, dass spätestens in 2 bis 3 Jahren die Hälfte der 30.000 spanischen Immobilienagenturen wegen des Platzens der Immobilienblase in Spanien gezwungen sein würden, ihre Geschäftstätigkeit einzustellen (1). Javier Serra, der Vorstandsvorsitzende von Re/Max rechtfertigt das Vorgehen mit der Aussage, dass die Tendenz auf dem spanischen Immobilienmarkt sich umzukehren beginne, und dass ihre Kette lieber heute billiger verkaufe als in einigen Monaten auf einem Berg unverkaufter Immobilien zu sitzen, wie dies zur Zeit in den USA der Fall sei.

Frankreich - Vergleichbares ereignet sich in Frankreich, wo das Angebot an Immobilien schnell wächst, wohingegen die Preise mit Ende 2006 nun allmählich nachzugeben begannen.

Preisentwicklung - Source Immonot
Preisentwicklung - Source Immonot
Diese Tendenz wird gut veranschaulicht durch die Tatsache, dass es kaum mehr Käufer aus der der sozialen und beruflichen Schicht gibt, die für den Immobilienmarkt die besten Kunden sind, nämlich die Leitenden Angestellten und die Freien Berufe. Denn nach einer Studie von Century21 (2), einer großen Immobilienagenturenkette, machte die Zahl der Immobilienkäufe, die von dieser Käuferschicht getätigt wurden, 2004 noch 17,4 Prozent der Gesamttransaktionen aus, 2005 noch 16,9 Prozent, und stürzte 2005 auf nur 9,7 Prozent ab. Damit ging die Zahl der Kaufinteressenten aus der Käuferschicht, die Immobilien des gehobenen Standards kauft, um beinahe 50% zurück. Da auch die amerikanischen und britischen Investoren, die 25% der Immobilienachfrage in Paris stellten, am Platzen der US-Immobilienblase in den USA zu knabbern haben, ist festzuhalten, dass die Wende auch auf dem französischen Immobilienmarkt eingetreten ist.

Auch wird nach Angaben von BIPE (3) das Immobilieneigentum der Franzosen zum ersten Mal seit vielen Jahren an Wert verlieren, weil die Immobilienpreise ingesamt zurückgegangen sind, insbesondere bei Altbauten um 4%. Und nach den Angaben des Instituts Xerfi, das bestätigt, das der Immobilienkrach unmittelbar bevorstehe, sei in den nächsten drei Jahren mit einem Rückgang der Immobilienpreise um 25% zu rechnen (4).

Für LEAP/E2020 zeichnen diese Studien bei weitem noch kein realistisches Bild der tatsächlichen Lage des französischen Immobilienmarkts, insbesondere nicht in Paris. Sie unterschätzen den Umfang und die Schnelligkeit der aktuellen Entwicklung. Hier wiederholt sich das Szenario von Februar 2006, als unsere Forschungsgruppe zu einem Zeitpunkt, als die pessimistischsten Aussagen zur Entwicklung des US-Immobilienmarktes noch von einer "sanften Landung" sprachen, einen Absturz des Immobilienmarktes vorhersagte: wir gehen davon aus, dass die Situation in Europa sich schlimmer als angekündigt entwickeln wird: das Platzen der Immobilienblase in Europa (Spanien, Frankreich, Großbritannien) und den USA und die US-Wirtschaftsdepression und ihren globalen Folgen machen sich hier gleichzeitig und sich gegenseitig verstärkend bemerkbar. Nach unseren Studien müssen die Eigentümer, Investoren und Käufer sich schon 2007 auf Preissenkungen um die 15% auf dem Immobilienmarkt einstellen, ganz besonders in Paris.

Entwicklung der getätigten Transaktionen
Entwicklung der getätigten Transaktionen
Großbritannien: Bezüglich des britischen Immobilienmarkts bestätigen sich die Untersuchungen und Voraussagen der vorhergehenden Ausgaben des GEAB. Halifax hat bekannt gegeben (5), dass die Immobilienpreise im Dezember 2006 um 1% nachgegeben hätten, was sich dadurch erklärt, dass die steigenden Zinsen in Großbritannien nunmehr auf die Nachfrage durchschlagen. Deren gerade beschlossene Anstieg hat die Investoren und Händler an den Finanzmärkten und den Börsen überrascht, und wird die Tendenz der sinkenden Immobilienpreise in Großbritannien verstärken (6), wobei diese Tendenz auch noch durch die nachlassende amerikanische Wirtschaft verstärkt werden wird.

Der Wertverlust des Dollars hat übrigens schon dazu geführt, die britischen Exporte nach den USA (7) zu verringern und trägt damit dazu bei, das Außenhandelsgleichgewicht zu destabilisieren, was sich kurzfristig auf die britischen Exportindustrien auswirken wird. Jedoch wird erst das Platzen der Kreditblase im Laufe des ersten Quartals 2007 den britischen Immobilienmarkt brutal zusammenbrechen lassen, wenn die Bonuszahlungen der Banker und Händler der City of London, die die Luxusimmobilien Londons und des englischen Südwestens finanzierten, nicht mehr ausgeschüttet werden,. Wie auch in sonstigen Regionen der Welt zeigt der rasche Anstieg der Privatkonkurse (plus 55,4% in einem Jahr) und der Stundungsvereinbarung für private Schulden (plus 117% in einem Jahr), welche Tendenz eingesetzt hat (8).

Es bleibt damit folgendes Paradox zu verzeichnen: Um den durch die steigenden Immobilienpreise entstandenden Inflationsdruck entgegen zu wirken, muss die Bank von England die Leitzinsen erhöhen, wodurch das britische Pfund gegenüber dem US-Dollar an Wert zulegt, was wiederum zu einer Verschlechterung der britischen Wettbewerbsfähigkeit auf dem US-Markt führt. Genau das selbe Szenario lief bereits in den USA Anfang 2006 ab und die meisten Analysen gehen davon aus, dass diese Entwicklung sich dieses Jahr fortsetzen wird. Da aber die Wende am Immobilienmarkt so schnell und brutal eingetreten ist, wie niemand geglaubt hätte, geht die überwiegende Zahl der Anlaysten seit dem Sommer 2006 davon aus, dass die abstürzenden Immobilienpreise die amerikanische Zentralbank zwingen werden, ihre Leitzinsen zu senken. LEAP/E2020 geht davon aus, dass das Szenario in Großbritannien identisch sein wird.

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Anmerkung:

(1) Source : « Re/Max: "La mitad de las agencias inmobiliarias desaparecerá en dos o tres años », Invertia, 04.01.2007

(2) Quelle : « 2006, un dernier tour avant l’atterrissage », Century21, 04.01.2006

(3) Quelle : Observatoire permanent des marchés de l’épargne et du crédit, BIPE, 13.112.2006

(4) Quelle : « Le krach immobilier tout proche selon l’institut Xerti », PrixImmo, 14.12.2006

(5) Quelle : AOLMoney, 08.01.2007

(6) Quelle : “Shock as UK rates rise to 5,25%”, BBC, 11.01.2007

(7) Quelle : « Weak dollar hits UK exports », Guardian, 10.01.2007

(8) Vergleich 3. Quartal 2005 und 2006 für England und Wales, Quelle : ThomasCharles, 11.2006

Mercredi 25 Avril 2007

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