Inmuebles europeos: España y el Reino Unido se hunde en la crisis y Europa oriental está a punto de la explosión de una burbuja inmobiliaria en 2008


- Fragmento de GEAB N°20 (17 de diciembre, 2007) -



Inmuebles europeos: España y el Reino Unido se hunde en la crisis y  Europa oriental está a punto de la explosión de una burbuja inmobiliaria en 2008
Si fuera un suscriptor del GEAB, hubiera leído lo que sigue desde el 17 de diciembre de 2007:

Antes de pronosticar más detalladamente la evolución del mercado inmobiliario en estos tres países europeos, vale la pena señalar que la evolución actual de las principales monedas del mundo tiene un impacto directo sobre algunos de estos mercados. Por ejemplo, los inmuebles de una gran parte de la Europa oriental se están financiando con préstamos bancarios en francos suizos; mientras que en Israel (1), la fuga del dólar estadounidense hacia la moneda nacional, el Shekel, caracteriza la evolución del mercado inmobiliario. Paradójicamente, la misma razón que empuja a los operadores israelíes a dejar el dólar es la que hará explotar la burbuja inmobiliaria de varios países de Europa central y oriental en los próximos meses: la pérdida de confianza en la moneda estadounidense y sus consecuencias en el mercado de divisas.

Pero antes de abordar la situación en los nuevos estados miembros de la UE, es útil para prever la evolución de los tres mercados europeos occidentales para los cuales nuestro equipo había pronosticado un brusco descenso en el 2007, a saber España, el Reino Unido y Francia.

España

En España, la situación del mercado de bienes raíces es simplemente desastrosa con un descenso de casi el 50% de las casas en construcción en un año y el stock de casas no vendidas pasó de 16, 4 a 24, 5 meses en el ámbito nacional (2). Comparado con el 2006, el colapso es aún más perceptible porque las proyecciones para las construcciones del 2008 son aproximadamente 300.000 que, comparadas con más de 900.000 en 2006, es una caída del 70%.

Las consecuencias económicas de este colapso del mercado inmobiliario español son desastrosas. El sector inmobiliario y el de la construcción están en grave crisis (3). Los medios españoles están llenos de historias de agentes inmobiliarios que no venden nada durante meses, o empresas constructoras o ligadas a la construcción inmobiliaria cuyo trabajo se congeló debido a la insolvencia de los promotores. El 75% de las inmobiliarias quebrarán en el 2008 (4).

Evolución de los  precios de los inmuebles en España - Fuente Ministerio Español de la vivienda
Evolución de los precios de los inmuebles en España - Fuente Ministerio Español de la vivienda
Como lo previó el LEAP/E2020, el 2007 ha sido el año de la explosión de burbuja inmobiliaria en España. Para nuestro equipo, en el 2008 se producirá la crisis económica y financiera. Detrás de las reiteradas seguridades, del Banco Central Español y de los principales bancos del país, afirmando que esta crisis no tiene nada en común con la crisis de la “subprime” de los Estados Unidos y que las instituciones financieras españolas son sanas, no hay nada distinto del habitual discurso tranquilizador que precede a las graves crisis (con el agregado de un contexto global de crisis del crédito). Así los bancos españoles han comenzado a reducir considerablemente sus créditos para inmuebles (y el consumo en general); y están comenzando a perder la confianza de los inversores internacionales como lo ilustra el reciente fracaso del BBVA (segundo banco español) en vender más de una cuarta parte de un programa de 6, 6 millones de euros respaldados por préstamos inmobiliarios. Con el segundo nivel de deuda internacional (inmediatamente después de Estados Unidos, ver GEAB N°17), y de los bancos que han alimentado en esos meses la burbuja inmobiliaria ahora por explotar, España, según nuestros investigadores, está a punto de entrar en una grave crisis socio-económica en el 2008.

El colapso del mercado inmobiliario seguirá y la economía del país se está dirigiendo hacia la recesión con un fondo de crisis bancaria nacional reforzado por el contexto internacional. Esta situación será una prueba de fuego, a gran escala, para los dirigentes de la Euro zona.

Reino Unido


Evolución de los precios inmobiliario de UK – Fuente Halifax
Evolución de los precios inmobiliario de UK – Fuente Halifax
En el Reino Unido, la situación es diferente en cuanto a sus componentes, pero idénticos a España en cuanto al sentido de los acontecimientos. El mercado inmobiliario británico efectivamente se ha revertido en el 2007, y el impacto de la crisis financiera mundial sobre la City (despidos, final de los mega-bono,...), ahora ha barrido el último factor que mantenían bajo presión los mercados de Londres y South-East. De hecho la ciudad sí anunció una caída del 10% de los precios de los inmuebles británicos en 2008 (5).

Las dificultades de la refinanciación de millones de préstamos hipotecarios a tasa variable debido, por un parte, a las mayores tasas (6) y a la restricción del crédito, por otra, generan otra fuente de debilitamiento del mercado inmobiliario en Gran Bretaña con probablemente casi un tercio de prestatarios sin poder refinanciar (7) (y por lo tanto obligados a vender o a ser rematados) (8).

Para nuestro equipo, en el año 2008, por lo tanto, se mantendrá la caída del mercado inmobiliario británico, con una aceleración hacia la mitad del año cuando la crisis financiera mundial se intensifique, que afectará aún más fuertemente a la City.

Europa Central y Oriental


Europa oriental: Porcentaje de préstamos para inmuebles en moneda extranjera — junio 2006/Wall Street Journal
Europa oriental: Porcentaje de préstamos para inmuebles en moneda extranjera — junio 2006/Wall Street Journal
En Europa central y oriental, la situación es diferente porque son economías en pleno desarrollo habiéndose unido a la UE y preparándose para unirse al euro en los próximos 3 a 4 años. También es una cuestión monetaria lo que va arrastrar a algunos países de esta región a la explosión de las burbujas inmobiliaria en el 2008.

De hecho, estos años, los bancos húngaros, rumanos, búlgaros y los países bálticos se han especializado en préstamos indexados sobre divisas (euros, dólares americanos y francos suizos) para tratar de limitar el impacto de sus superiores tasas de interés nacional y sus monedas poco confiables. Y en varios países de la región, especialmente Hungria (9), Rumania (10) y Bulgaria (11), los préstamos para inmuebles indexados sobre el franco suizo se han multiplicado aprovechando las bajas tasas de interés helvética (12). Todo esto obviamente es sostenible en el caso de la estabilidad del mercado de divisas, especialmente entre las principales de ellas (Euro, Dolar y aquí franco suizo), y de las tasas de interés. Pero sobre estos dos puntos, el fin del año 2007 (y nuestras expectativas para el 2008) muestran que ese no fue el caso y que no lo será el año próximo. No mencionaremos el retorno de la inflación en Europa y en Estados Unidos. Las tasas de interés de los estados de las principales monedas del mundo convergerán en el 2008 (incluyendo Suiza). En cuanto al franco suizo recuperará su prestigio (y valor) de moneda de refugio, como siempre en un período de gran incertidumbre.

Lo más sorprendente en es que los nuevos miembros (y en última instancia detrás del BCE) no han alentado a sus bancos a realizar este tipo de indexación en euros. Es del euro que depende su futuro económico y financiero; no del franco suizo.

Siempre, según el LEAP/E2020, esta situación absurda termina dolorosamente en los países implicados. El mercado inmobiliario de una gran parte de la región comenzará a caer en el 2008 después del gran ascenso de los últimos años. Otra vez, como en las otras burbujas inmobiliarias del mundo, la "inventiva" financiera y la falta de control de los bancos centrales se combinan para producir la crisis … (13) las más preocupantes tuvieron una pausa a mediados 2007, pero la práctica peligrosa retornó a fines de año 2007 (14).

-----------
Notas:

(1) El mercado de los inmuebles israelíes durante décadas se basó en el uso de dólar estadounidense como moneda de referencia. Los estrechos lazos entre Israel y los Estados Unidos, el estado de moneda mundial de referencia del dólar estadounidense y las grandes corrientes (humanos y financieros) entre los dos países justifica esta situación hasta 2007. Pero a partir de ese año se ha desarrollo de un poderoso fenómeno la salida del dólar estadounidense hacia la moneda israelí por parte de los operadores inmobiliarios (venta y alquileres). Fuertemente apoyado por el Banco Central israelí, la evolución es tal que el número de contratos de alquiler en dólar estadounidense cayó al 85% en enero de 2007 al 68% en Octubre 2007. Y estos últimos meses la tendencia es incluso más pronunciada hasta el punto de que los profesionales de bienes raíces predicen ahora que todos los contratos se harán en Shekel de aquí a finales de 2008. Fuente: Jerusalén Post, 13-12-2007.

(2) Con picos en áreas tales como Costa del Sol, las acciones de venta pasó de 19, 3 a 35 meses, Fuente: Invertía, 13/12/2007

(3) Por ejemplo, la fabricación de ladrillos actualmente se detuvo por falta de clientes, como se muestra en el caso de los fabricantes de Bailen Jaen que representa 30% del mercado español. Fuente: Cienladrillos, 06/12/2007.

(4) Fuente : El Nuevo Herald, 15/12/2007

(5) Fuente: The Independent, 12/09/2007

(6) El Bank of England recientemente bajó sus tasas de interes pero demasiado tarde: una gran restricción de crédito originada por el “credit crunch” global canceló sus efectos.

(7) Fuente: International Herald Tribune, 12/11/2007

(8) Fuente: Telegraph, 12/06/2007

(9) En general, Hungría, junto con Letonia como descritos por LEAP/E2020 en GEAB N°16, pide prestado sin preocuparse por las consecuencias, probablemente esperando la euro zona para hacer frente con el problema. Fuente: Rosemanblog, 10/11/2007

(10) Fuente: Standard, 11/21/2007

(11) Fuente: The Sofia Echo, 06/25/2007

(12) Fuente: Bonobo Land, 11/05/2007

(13) Como siempre, estos bancos afirman que no hay motivos para preocuparse. Fuente: Reuters, 10/17/2007

(14) Fuente: Hungary Economy Watch, 12/05/2007

Mardi 1 Avril 2008
LEAP / E2020
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