Habitation et Commercial : Les crises immobilières s'enchaînent mais se différencient

Alors que la crise de l'immobilier d'habitation fait toujours rage (y compris aux Etats-Unis), c'est désormais au tour de l'immobilier commercial d'entrer en déroute. Pas de surprise en la matière pour les lecteurs du GEAB, mais des tendances qui néanmoins se différencient par régions. Dans certains cas, le moment arrive de suivre de près l'évolution du marché pour y revenir ; dans d'autres, il faut fuir le marché au plus vite. Les grandes tendances semblent en tout état de cause être déjà bien affirmées pour la période allant jusqu'à l'été 2010.

Partout, sans exception, les prix de l'immobilier (habitation et commercial) sont désormais en baisse. Et, selon LEAP/E2020, cette tendance ne cessera nulle part avant l'été 2010. A cette date, il est fort probable que des tendances fort différenciées se mettront en place.

Pour ce qui est de l'immobilier d'habitation, il y aura une poursuite des baisses aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Irlande et en Espagne ainsi que sur les micro-marchés marqués par de fortes bulles immobilières lors de la décennie passée (Dubaï (1), pays baltes, Marrakech, Costa Rica,…) (2) auxquels s'ajoutera le marché chinois (encore en phase de gonflement artificiel grâce au plan de relance lancé par Pékin). Tant qu'il n'y a pas un retour de la croissance accompagné d'une reprise forte de l'emploi, ces marchés resteront fortement déprimés. Et plus le temps passe, plus les banques devront faire face à l'inévitable : dégrader fortement la valeur de leurs actifs immobiliers. Sur ces marchés, cela assure ainsi qu'il existe un potentiel de baisse encore très important.

Ailleurs, dans les marchés qui n'ont pas connu la folie spéculative immobilière des années passées, on assistera en milieu d'année 2010 à une stabilisation des prix après une nouvelle baisse pouvant osciller entre 10% et 20% des prix de cette fin d'été 2009.

Les propriétaires savent dorénavant qu'il leur fallait s'adapter au nouveau marché de l'immobilier d'habitation, un marché d'acheteurs (et non plus un marché de vendeurs comme ces dernières années) (3). Et en la matière, si on doit vendre, mieux vaut le faire aujourd'hui que dans un an car les prix auront encore baissé.

Hormis les cas d'urgence requérant l'achat immédiat d'une habitation, il est donc prudent de s'éloigner de tout investissement immobilier à des fins de revente rapide jusqu'à l'été 2010 pour la plupart des pays européens, asiatiques et latino-américains. En revanche, il va être temps de suivre de plus près l'évolution à partir de la fin 2009, pour commencer à se préparer à d'éventuelles acquisitions après l'été 2010 (4). Dans tous les cas, il n'y a pas à s'inquiéter de « rater » le plancher des prix car ces derniers resteront « collés au plancher » pour un temps assez long, comme aucune reprise économique rapide et forte n'est envisageable à ce stade.

Pour ce qui est des marchés « post-bulles », essayez toujours de vendre maintenant car la baisse va continuer sur au moins deux ans, avec une baisse de prix s'étalant entre 20% et 50% par rapport aux prix actuels (les micro-marchés qui ne sont entrés dans la crise immobilière qu'en 2008 seront les plus affectés). Aux Etats-Unis, sur fond de hausse du chômage et de baisse des revenus, les saisies immobilières continuent à croître en nombre, à toucher des catégories sociales nouvelles (5) (notamment les classes moyennes et favorisées (6)), le marché immobilier n'a donc toujours qu'une seule direction en terme de prix : vers le bas (7).

Nous maintenons plus que jamais notre recommandation concernant les copropriétés : continuez à les éviter car les ravages économiques de la crise (pertes d'emploi, baisses de revenus) les transforment en piège à cause des charges collectives. De moins en moins de co-propriétaires parviennent à faire face à des charges croissantes !

Une particularité de la situation économique actuelle, probablement durable, impose également une réflexion approfondie avant la transmission du patrimoine immobilier des parents aux enfants. La précarité croissante de la situation professionnelle des générations entre vingt et quarante ans requiert en effet de réfléchir à deux fois, dans l'intérêt même des enfants, avant d'effectuer par exemple la transmission d'une habitation. Les parents, généralement retraités, sont en effet soumis à un risque de saisie immobilière beaucoup moins important que les générations plus jeunes, dans le contexte de crise économique actuelle caractérisé par des licenciements et des faillites en nombre croissants. La crise n'a pas fini de nous faire découvrir ses conséquences surprenantes.

Pour ce qui est de l'immobilier commercial, la situation est nettement plus simple. D'une manière générale, les prix baissent rapidement dans tous les pays. L'offre de bureaux, de centres commerciaux, de boutiques, d'hôtels,… est disproportionnée par rapport à la demande actuelle, compte tenu en particulier de sa tendance à la baisse pour les années à venir. Aux Etats-Unis, on assiste à un véritable effondrement du marché de l'immobilier commercial, dans des proportions inconnues jusqu'à aujourd'hui (voir graphique ci-dessous). Ce qui contribue d'ailleurs à handicaper encore plus les revenus défaillants des collectivités locales (8) et, bien entendu, à alourdir le passif réel des banques américaines (celui qu'il faudra bien apurer un jour (9)). Même Manhattan est durement frappé par cette forte baisse des prix et des volumes (10).

En Europe aussi, la facture de l'immobilier commercial s'alourdit pour les banques et les promoteurs. En la matière, les prix de l'immobilier commercial dans le monde entament dorénavant la même courbe que celle de l'immobilier d'habitation il y a deux ans : celle suivant la quelle la baisse des prix s'accélère. Sur ce marché, un seul mot d'ordre (sauf urgence) : attendre au moins un an, peut-être deux (11).

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Notes:

(1) La population de Dubaï baisse rapidement et certains s'attendent à une baisse de 17% de la population en 2009. Outre les immeubles de bureaux vides, il faut s'attendre à une ville fantôme également en termes d'habitations. Source : Kippreport / EFG-Hermes, 29/03/2009

(2) Dans ces petits pays où il y a une forte concentration géographique des actifs immobiliers récents, la situation de tous les marchés « post-bulles » est très facile à décrypter car on y voit partout des immeubles d'habitation et de bureau vides, des chantiers arrêtés brutalement, … et des prix affichés quasiment inchangés alors qu'il n'y a aucun acheteur. C'est l'effet « actif au bilan d'une banque », qui fait que l'établissement financier préfère garder la fiction comptable d'un actif au prix fort, plutôt que d'engranger le revenu d'une vente à 30% ou 50% du prix, qui ferait fondre d'autant son actif. Dans les pays plus grands, ces mêmes actifs « pourris » sont en général disséminés sur un vaste territoire et la visualisation de l'ampleur du problème est donc plus difficile. Dans les deux cas néanmoins, selon notre équipe, au plus tard après l'été 2010, les banques vont devoir faire face à la réalité du « monde d'après la crise » et entamer de se débarrasser au prix du marché de leurs portefeuilles immobiliers.

(3) Et cela devient également souvent un marché de locataires comme c'est déjà le cas à Manhattan, un endroit pourtant réputé pour la rareté de ses appartements. En France, comme partout ailleurs, les banques constatent une hausse constante des défaillances liées aux prêts immobiliers. Sources : Bloomberg, 25/08/2009 ; Agefi, 01/09/2009

(4) A ce sujet, pour nos lecteurs qui s'intéressent à l'immobilier français, nous nous permettons de citer la polémique croissante entourant les statistiques françaises en la matière. Il y a près de deux ans, nous avions souligné l'opacité française dans ce domaine par rapport aux autres pays occidentaux. La crise permet visiblement d'en faire un sujet public et c'est une bonne chose. Source : Les Echos, 11/09/2009

(5) Même le gouvernement américain doit reconnaître qu'il faut s'attendre à des millions de nouvelles saisies immobilières. C'est dire combien la situation est dramatique. Source : CNBC, 09/09/2009

(6) Même les enclaves les plus riches sont désormais durement touchées comme l'illustre ce panorama en image publié par Forbes le 25/06/2009.

(7) L'article de Diana Olick publié par CNBC le 25/08/2009 offre une analyse très instructive de ce qui se cache derrière les « bons » chiffres immobiliers US de l'été. Il faut également garder en mémoire que chaque été les indices immobiliers remontent… pour ensuite suivre des chemins très variables selon les époques.

(8) Source : SFGate, 24/08/2009

(9) La patronne du FDIC (l'organe fédéral qui sauve au moins trois banques par semaine ces temps-ci aux Etats-Unis) a indiqué lors d'une conférence à Tokyo que l'immobilier commercial ferait tomber plus de banques que l'immobilier d'habitation en 2009 et 2010 ». Source : MarketWatch, 02/09/2009

(10) Source : New York Times, 09/09/2009

(11) Et même cinq ans au Royaume-Uni, comme l'indique le Telegraph du 31/08/2009.