Der Immobilienmarkt in Europa: Spanien und Großbritannien rutschen in die Krise; und auch in Ost-Europa wird 2008 die Immobilienblase platzen

Wenn Sie Abonnent des GEAB wären, hätten Sie das Folgende schon am 18. Dezember 2007 gelesen:

Bevor wir detailliert unsere Prognosen für die Entwicklungen am Immobilienmarkt in diesen Ländern bzw. dieser Region vorstellen, wollen wir darauf hinzuweisen, dass die Wechselkurse der weltweit großen Währungen auf einigen dieser Märkte von großer Bedeutung sind. So werden zum Beispiel in vielen ost-europäischen Ländern Immobilientransaktionen zum großen Teil mit Bankkrediten in Schweizer Franken durchgeführt; auf dem israelischen Immobilienmarkt hingegen ist auffallend, dass Eigentümer, Käufer und Makler den US-Dollar als Transaktionsmittel für Käufe/Verkäufe und Vermietungen zunehmend meiden und statt dessen die nationale Währung Schekel nutzen (1). Auf diese Art und Weise produziert eine Ursache, nämlich das wachsende Misstrauen der Märkte gegenüber dem Dollar und sein daraus folgender Wertverlust an den Devisenmärkten zwei entgegen gesetzte Konsequenzen: der israelische Immobilienmarkt emanzipiert sich von einer Fremdwährung und deren Kursschwankungen, während die Turbulenzen an den internationalen Finanzmärkten in den nächsten Monaten die Immobilienblasen in mehreren ost- und mitteleuropäischen Ländern zum Platzen bringen werden.

Aber bevor wir die Situation in den neuen EU-Mitgliedstaaten Revue passieren lassen, ist es hilfreich, einen Blick auf die Entwicklungen an den Immobilienmärkten in den drei west-europäischen Ländern zu werfen, denen wir für 2007 starken Preisrückgang vorhergesagt hatten, nämlich Spanien, Großbritannien und Frankreich.

In Spanien ist die Lage am Immobilienmarkt schlichtweg katastrophal: in nur einem Jahr mussten Wohnungsbauprojekte einen Einbruch von 50% verzeichnen und ist der Rückstau an nicht verkauften Wohnungen national von 16,4 Monaten Verkaufszeit auf 24,5 angewachsen (2). Im Verhältnis zu 2006 ist dieser Rückgang noch ausgeprägter, denn die Prognosen gehen davon aus, dass 2008 300.000 neue Wohnungen gebaut werden, während es 2006 noch 900.000 waren; der Rückgang bewegt sich hier also in einer Größenordnung von 70%.

Die wirtschaftlichen Folgen dieses Absturzes des spanischen Immobilienmarktes sind natürlich verheerend. Immobilien - und Bauwirtschaft liegen am Boden (3). Die spanischen Medien bringen laufend Berichte über Immobilienmakler, die seit Monaten nichts mehr verkaufen konnten, über Bauunternehmen oder Unternehmen, die vom Baugewerbe abhängen, deren Aktivitäten zum Stillstand gekommen sind, oder Käufer, deren Wohnungen nicht fertiggestellt werden konnten, weil die Projektentwickler Pleite gegangen sind. Man geht davon aus, dass 75% der 60.000 spanischen Immobilienagenturen 2008 in Konkurs gehen werden (4).

2007 war, wie wir es vorhersagten, das Jahr, in dem die Immobilienblase in Spanien platzte; wir sind sicher, dass 2008 das Jahr sein wird, in dem Spanien in eine Wirtschafts - und Finanzkrise geraten wird. Zwar streuen die spanische Zentralbank und die großen Geschäftsbanken des Landes gerne Nachrichten und Mitteilungen, denen zu Folge die Krise in Spanien nicht mit der Subprime-Krise in den USA vergleichbar und die spanischen Finanzinstitute solide wären. Dies ist nichts weiter als Wirtschaftspropaganda, wie sie regelmäßig abgespult wird, bevor die schweren Krisen sich für die Allgemeinheit bemerkbar machen, in der Hoffnung, den Eintritt der Krise auf diese Art und Weise hinaus schieben zu können. Die Wirklichkeit sieht jedoch anders aus. In ihr haben die spanischen Banken den Umfang ihrer Immobilienkredite (und auch allgemein der Verbraucherkredite) deutlich zurückgefahren. Und sie genießen nicht mehr das Vertrauen der internationalen Investoren: BBVA, Spaniens zweitgrößte Bank, konnte lediglich ein Viertel ihrer Wertpapiere in der Höhe von 6,6 Millarden Euro, die mit Immobilienkrediten abgesichert waren, verkaufen. Mit dem weltweit zweithöchsten Schuldenberg (nach den USA, vgl. 17. Ausgabe des GEAB) und Banken, die bis zum bitteren Ende Mittäter und Nutznießer der nunmehr geplatzten Spekulationsblase am Immobilienmarkt waren und sich entsprechend exponiert haben, dürfte für Spanien 2008 eine schwere Sozial- und Wirtschaftskrise unvermeidbar sein. Die Talfahrt des Immobilienmarkts ist noch nicht zu Ende, und die gesamte Wirtschaft des Landes wird angesichts der nationalen Bankenkrise, die durch die Situation an den internationalen Finanzmärkten noch angeheizt wird, in eine Rezession geraten. Spaniens Krise wird zeigen, ob die Entscheidungsträger der Eurozone den Herausforderungen einer staatenübergreifenden Währungszone gewachsen sind.

In Großbritannien herrschen andere Krisenfaktoren, aber im Ergebnis läuft es auf das Selbe hinaus. Der Wind am britischen Immobilienmarkt hat sich im Laufe des Jahres 2007 gedreht, und die Auswirkungen der internationalen Finanzkrise auf die Unternehmen der Londoner City (Massenentlassungen, Ende der Mega-Boni) ließen auch die Nachfrage der bisher überüppig bezahlten Banker nach Immobilien in London und im englischen Süd-Osten versiegen. Die Erkenntnis vom nachlassenden Immobilienmarkt hat inzwischen sogar die City erreicht, die inzwischen verlauten läßt, dass nach ihren Einschätzungen die Preise für britische Immobilien 2008 um 10% sinken werden (5).

Ein Drittel der britischen Hypothekenschuldner werden es wegen der gestiegenen Zinsen (6) und der erschwerten Kreditbedingungen nicht mehr schaffen, Anschlusskredite für ihre auslaufenden Immoblilienkredite zu erhalten. Wenn ihre Häuser verkauft oder zwangsversteigert werden müssen (7), wird das zusätzliche Angebot den Abwärtsdruck auf die britischen Immobilienpreise noch verstärken (8).

Für LEAP/E2020 besteht kein Zweifel: 2008 werden die Preise am britischen Immobilienmarkt noch weiter nachgeben; zu Jahresmitte werden die Preise besonders unter Druck geraten werden, wenn die internationale Finanzkrise sich verstärken und die Londoner City davon unmittelbar und schwerwiegend betroffen sein wird.

In Mittel - und Ost- Europa ist die Lage anders. Es sind Wirtschaftszonen, die sich dank des EU-Beitritts im Aufschwung befinden und innerhalb der nächsten drei oder vier Jahre in die Eurozone aufgenommen werden wollen. Auch in einigen dieser Länder werden die Immobilienblasen platzen, aber nicht aus den Gründen wie in Spanien oder Großbritannien, sondern weil sie es nicht schaffen werden, die Turbulenzen an den Devisenmärkten zu verkraften.

Denn in den letzten Jahren haben die ungarischen, rumänischen bulgarischen und baltischen Banken besonders gerne Kredite vergeben, die an Fremdwährungen gekoppelt sind (Euro, Dollar und Schweizer Franken). Auf diese Art und Weise konnten sie Kredite anbieten, deren Kosten nicht von den höheren nationalen Leitzinsen abhingen und deren Wert nicht den Kursschwankungen der weniger soliden Landeswährungen unterworfen waren. In einigen dieser Länder, insbs. Ungarn (9), Rumänien (10) und Bulgarien (11) waren wegen der niedrigen schweizer Steuern Kredite in Schweizer Franken besonders beliebt (12). Solche Konstrukte können natürlich nur auf Dauer funktionieren, wenn bei den Zinsen und auf den Devisenmärkten zumindest eine relative Stabilität vorherrscht. Insbs. dürfen die Wechselkursen zwischen den Weltwährungen (Euro, Dollar und Schweizer Franken) nicht zu sehr fluktuieren. Aber die Ereignisse Ende 2007 haben gezeigt, dass zur Zeit weder Zinsen noch Wechselkurse stabil sind; unsere Vorhersagen gehen davon aus, dass 2008 ebensfalls ein Jahr sein wird, in dem maßgebliche Schwankungen und Veränderungen zu verzeichnen sein werden. Unabhängig von den verstärkten Inflationssorgen in Europa und den USA werden die Leitzinsen der Zentralbanken der Weltwährungen (einschließlich des Schweizer Franken) sich 2008 annähern. Insbs. wird der Schweizer Franken wegen der herrschenden großen Unsicherheiten wieder Status und den (entsprechenden) Wert einer krisensichere Währung erlangen.

Besonders erstaunlich an dieser ganzen Situation ist, dass weder die Regierungen und Zentralbanken der neuen Mitgliedstaaten noch die EZB irgendwelche Anstrengungen unternommen haben, die Banken zu bewegen - wenn sie schon Kredite in Fremdwährungen ausgeben wollen-, solche Fremdwährungskredite an den Euro zu koppeln. Denn ihre wirtschaftliche und finanzielle Zukunft hängt nicht vom Schweizer Franken ab, sondern vom Euro.

Sicher ist insoweit nach der Auffassung von LEAP/E2020, dass diese absurde Situation in den betroffenen Ländern mit Tränen enden wird. 2008 werden die Immobilienmärkte in einigen dieser Länder, nach einigen Jahren der signifikanten Preissteigerungen, einbrechen. Und wieder einmal, wie auch bei anderen Immobilienblasen in anderen Weltregionen, ist diese Krise der Kreativität und Innovationsfreude der Banker und dem Unvermögen der Zentralbanken, die Finanzmärkte zu regulieren, anzulasten. Dabei schien sich Mitte 2007 die Lage zu stabilisieren, aber gegen Ende 2007 griffen diese gefährlichen Praktiken wieder um sich (13). Um so bedauerlicher, dass diese Verschnaufpause nicht genutzt wurde, um die Situation zu entschärfen (14).

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Noten:

(1) Der israelische Immobilienmarkt fusst schon seit Jahren auf der Verwendung des US-Dollar als Referenzwährung. Die engen Bindungen zwischen Israel und den USA, der Status des USD als Weltreservewährung und die regen Verkehrsströme (Menschen und Geld) zwischen diesen beiden Ländern rechtfertigte diese Situation bis 2007. Dieses Jahr jedoch konnte man feststellen, dass sich die Situation rasch veränderte und der Dollar seine Bedeutung auf dem Immobilienmarkt, sowohl für Kauf/Verkauf als auch für Miete, verlor. Diese Entwicklung wird von der israelischen Zentralbank unterstützt und sie vollzieht sich so rasch, dass die Quote der Mietverträge in US-Dollar von 85% im Januar 2007 auf 68% im Oktober 2007 zurückgegangen ist. Und in den letzten Monaten hat sich diese Entwicklung noch einmal beschleunigt, so dass nunmehr die Immobilenagenturen davon ausgehen, dass bis Ende 2008 alle Mietverträge in Schekel abgeschlossen werden. Quelle: Jerusalem Post, v. 13.12.2007

(2) Mit Spitzen in einigen Regionen wie der Costa del Sol, wo das Angebot an unverkauften Wohnung nicht mehr wie bisher innerhalb von 19,3 Monaten verkauft werden könnte, sondern dafür 35,9 Monate nötig wären. Quelle: Invertia, v. 13.12.2007

(3) Als Beispiel sei angeführt, dass die Produktion von Ziegelsteinen beinahe zum Erliegen gekommen ist, weil es keine Kunden mehr gibt, wie man an der Fabrik Bailen Jaen sehen kann, die 30% des spanischen Markts abdeckt. Quelle: Cienladrillos, v. 06.12.2007.

(4) Quelle: El Nuevo Herald, v. 15.12.2007

(5) Quelle: The Independent, v. 09.12.2007

(6) Die vergangenen Zinssenkungen der Bank of England kamen zu spät und sind de fakto auch in ihrer Wirkung aufgehoben durch die Liquiditätsengpässe, die sich durch den weltweiten "credit crunch" ergeben.

(7) Quelle: Telegraph, v. 06.12.2007

(8) Quelle: International Herald Tribune, v. 11.12.2007

(9) Ungarn ist allgemein, wie auch Lettland, das bereits Gegenstand einer Untersuchung von LEAP/E2020 in der 16. Ausgabe des GEAB war, ein Land, das sich verschuldet, als gäbe es keinen Morgen; wahrscheinlich rechnen alle damit, dass mit Eintritt in die Eurozone sich das Problem erübrige. Quelle: Rosemanblog, v. 11.10.2007

(10) Quelle: Standard, v. 21.11.2007

(11) Quelle: The Sofia Echo, v. 25.06.2007

(12) Quelle: Bonobo Land, v. 05.11.2007

(13) Und wie immer sind es auch immer die gleichen Banken, die einem versichern, dass es keinen Grund zu Beunruhigung gäbe. Quelle: Reuters, v. 17.10.2007

(14) Quelle: Hungary Economy Watch, v. 05.12.2007